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房价领涨全国的西安出了这个政策 “热锅”遇冷水或中伤改善客

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  • 2019-04-27 13:34:51
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4月23日,西安住房公积金管理中心发布了《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》,收紧当地住房公积金政策,并将于今年5月13日起正式执行



4月23日,西安住房公积金管理中心发布了《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》(下称《通知》),收紧当地住房公积金政策,并将于今年5月13日起正式执行。

《通知》指出,将暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金;降低公积金贷款最高额度以及提高公积金贷款首付比例等。

对公积金贷款首付比例的具体要求包括:缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房,面积在144平方米(含)以内的首付比例不低于35%,面积在144平方米以上的首付比例不低于40%;对结清首次住房公积金贷款后,再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房,面积在144平方米(含)以内的首付比例不低于40%,面积在144平方米以上的首付比例不低于45%。

据了解,此前西安购房人只要凭购房合同就可以提取公积金。

出台这一政策的直接原因,是西安住房公积金余额告急。来自《西安住房公积金2018年年度报告解读》(下称《解读》)的数据显示,2018年度,西安个人住房贷款余额占缴存余额比率为86.4%,解读指出,这说明居民86.4%的公积金都用于住房公积金贷款。截至2019年3月,西安市公积金个贷率已达到94.14%的历史高点。

4月16日,西安住房公积金管理中心官网发布《资金流动性风险防控办法》(下称《办法》),指出个贷率在85%~90%之间应该启动资金流动性风险防控一级响应,个贷率在90%~95%之间应该启动资金流动性风险防控二级响应,个贷率在95%以上应该启动资金流动性风险防控三级响应。


房价领涨全国 去化期仅5个月


在业内人士看来,这一政策的出台与西安楼市持续高热不无关系。

要知道,在统计局刚刚公布的数据里,西安房价同比涨幅24.4%,领涨全国。

据了解,2018年整个西安市场商品房都处于供不应求状态,上半年甚至出现一房难求。据西安当地市场人士描述,一些热门项目的认购率甚至达到100%,很多项目登记人数和退出项目数量呈现指数级增长。随之,西安的住宅存量也不断下降,去化周期下降到只有5个月。

克而瑞数据显示,3月,西安市共计开盘项目26个,推出新房源6056套,成交4760套,去化率79%。3月全市商品房成交均价13370元/平方米,同比上涨7.6%。

西安楼市这一波升温有迹可循。2017年1月,西安开始恢复限购政策,对成交有一定影响,但6~8个月后影响减弱,市场开始正常成交。而这一过程中,价格几乎没有受影响。

2017年之前,西安楼盘价格基本是6000~7000元/平方米,此后随着改善需求的释放价格一直在涨;经历了2018年下半年的小幅回落后,今年西安市场恢复上扬周期,成交量涨幅在20%~30%。业内人士认为,西安房价也还是有一定上涨空间。

从开盘去化率即可见,去年西安市场整体去化率75%~80%,下半年略微有所下降,但今年开始平均去化率达到90%。

西安的土地市场同样一路上扬。2018年,西安市场土地成交呈现明显放量,年成交量同比上涨34.26%,楼板价上涨41.08%。


改善客群和投资客受影响


政策出台对西安市场有何影响?

业内人士指出,此次政策主要是管控流动资金风险,因为近两年西安使用公积金购房的贷款额度较大,停止公积金提取收紧贷款范围,都是为防止购买力过早透支。

与此同时,政策的一大导向是抑制投资客。

业内人士称,在市场特别热的情况下,购房的不光是当地客群,还有许多外地投资客涌入。如果公积金不能提取了,对这部分客群也会有限制。

有当地人士估计,西安的投资客大概占到购房人群的3成,大部分来自西安周边。

“2016年下半年开始,郑州和广州的一些炒房团进入到西安当地,也间接影响了房价上涨。”上述人士透露。

另外,整个西安市执行开放落户政策,为促进人口导入,提倡在西安落户,并且落户后可以买房。

不过,目前西安市场官方统计口径不透明,房价涨幅是否因为落户人口导致没有明确数据说明。不过已公布的数据显示,从2017年3月开始的落户政策,截至2018年底的新增落户人口是105万。

在当地业内人士看来,人口红利天然会促进房地产的发展,人口导入对楼市风向会产生一定影响。

据了解,目前全国前20强房企基本都进驻了西安,已经替代了本土房企。品牌房企市场份额集中度在20%~30%。

市场火爆的情况下限制公积金,上述业内人士认为,一定可以限制一部分客流入市。不过,限制的比例可能不会很大,因为公积金回款慢、办理流程复杂,一些购房者并不会采用。而对于开发商来说,更倾向一次性付款或商业按揭贷款,最后才可能接受公积金购房。

“这一政策要说限制,也更多作用于有公积金贷款需求的改善人群和投资客。”业内人士表示。




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